Une SCPI peut-elle vraiment compléter vos revenus ? Que vaudront vos parts dans dix ans ? Vaut-il mieux investir au comptant, à crédit ou en nue-propriété ? Pour répondre à ces questions chiffres à l’appui, Ovalie Consulting met en ligne un simulateur SCPI gratuit qui compare douze SCPI que nous suivons pour nos clients, avec leurs données 2025.
Douze SCPI, quatre façons d’investir
Le simulateur intègre CORUM Origin, CORUM XL, CORUM Eurion, CORUM USA, Epsicap Nano, Epsicap Explore, Sofidynamic, Immorente, Optimale, Remake Live, Cœur de Régions et Iroko Zen. Pour chacune, il affiche le prix de part, la valeur de retrait, les frais, le délai de jouissance, le taux de distribution et la performance globale annuelle 2025, l’indicateur de risque et la zone géographique.
- Au comptant : vous achetez vos parts en une fois et percevez des revenus potentiels après le délai de jouissance ;
- À crédit : la banque finance tout ou partie de l’achat ; les revenus remboursent une partie des mensualités et les intérêts sont déductibles des revenus fonciers de source française ;
- En nue-propriété : vous achetez les parts avec une décote, sans percevoir de revenus pendant le démembrement, puis vous récupérez la pleine propriété au terme ; la nue-propriété n’entre pas dans l’assiette de l’IFI ;
- Par versements programmés : vous investissez chaque mois une somme fixe, avec la possibilité de réinvestir les revenus.
Trois scénarios plutôt qu’un chiffre unique
Une SCPI n’offre ni garantie en capital, ni garantie de revenus. C’est pourquoi le simulateur présente systématiquement trois scénarios, dont les hypothèses sont modifiables : défavorable (taux de distribution réduit de 2 points et baisse du prix de part de 2 % par an), central (taux de distribution 2025 maintenu, prix stable) et favorable.
Exemple 1 : 50 000 € au comptant sur 10 ans
Avec CORUM Origin, une tranche marginale d’imposition de 30 % et les hypothèses par défaut, le simulateur donne les résultats suivants :
| Défavorable | Central | Favorable | |
|---|---|---|---|
| Revenus bruts perçus sur 10 ans | 19 400 € | 31 108 € | 35 311 € |
| Valeur de retrait estimée au terme | 35 923 € | 43 965 € | 48 565 € |
| Gain net estimé | 4 741 € | 24 106 € | 32 770 € |
| Rendement annuel estimé (TRI net) | 1,1 % | 5,2 % | 6,7 % |
On voit l’effet des frais de souscription : la valeur de retrait est inférieure au prix payé, et il faut plusieurs années de revenus pour les amortir. C’est la raison d’une durée de placement recommandée de 8 à 10 ans.
Exemple 2 : 100 000 € à crédit sur 10 ans
Avec Epsicap Nano, un prêt de 100 000 € sur 10 ans à 3,6 % (assurance 0,30 %) et une TMI de 30 %, l’effort d’épargne moyen ressort à environ 527 € par mois dans le scénario central, une fois les revenus déduits. Le gain net estimé au terme va de – 4 735 € (défavorable) à 30 675 € (central) et 46 903 € (favorable). Le crédit amplifie le résultat dans les deux sens : il ne doit être envisagé qu’avec une capacité de remboursement solide.
Nue-propriété : attention à la décote
La décote dépend de la durée du démembrement : de l’ordre de 13 % pour 3 ans à 45 % pour 20 ans. Le simulateur propose une valeur indicative selon la durée choisie, mais la clé réelle est fixée au cas par cas par la société de gestion et n’est connue qu’au moment de la souscription. Elle doit donc être confirmée avant toute décision.
Comment lire le taux de distribution et la performance globale
- Taux de distribution (TD) : dividende brut versé dans l’année, rapporté au prix de souscription au 1er janvier, avant fiscalité française et étrangère ;
- Performance globale annuelle (PGA) : taux de distribution augmenté ou diminué de la variation du prix de part sur l’année. C’est l’indicateur à regarder avec le TD ;
- Taux d’occupation financier : part des loyers effectivement encaissés ; il renseigne sur la qualité du patrimoine.
La fiscalité, souvent oubliée
Les revenus de source française sont imposés comme des revenus fonciers, au taux de votre tranche marginale, plus 17,2 % de prélèvements sociaux. Les revenus de source étrangère sont imposés dans le pays des immeubles et ne supportent pas les prélèvements sociaux, ce qui avantage les SCPI européennes pour les contribuables fortement imposés. Le simulateur estime l’impôt sur la part française et signale la part étrangère.
Faites votre simulation
Accédez au simulateur SCPI, testez plusieurs SCPI et plusieurs modes d’investissement, puis réservez un rendez-vous : nous analysons votre situation, vos objectifs et votre tolérance au risque avant toute recommandation. Découvrez aussi les SCPI que nous sélectionnons.
Avertissement : les SCPI sont des placements immobiliers de long terme ; le capital et les revenus ne sont pas garantis et la revente des parts n’est pas garantie. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Les exemples ci-dessus sont des simulations fondées sur des hypothèses modifiables, hors fiscalité étrangère et des plus-values ; ils ne constituent pas un conseil personnalisé. Toute souscription doit être précédée de la lecture du DIC et de la note d’information de la SCPI. Ovalie Consulting SAS, conseiller en investissements financiers adhérent de l’ANACOFI-CIF, ORIAS n° 12068927. Article rédigé le 7 octobre 2026.
Une question ? Prenez rendez-vous avec Ovalie Consulting à Blagnac, près de Toulouse, ou appelez le 05 62 86 46 80.
