Le démembrement de propriété est l’un des outils les plus utilisés en gestion de patrimoine. Il permet de transmettre un bien à ses enfants tout en continuant à l’utiliser ou à en percevoir les revenus. Il sert aussi à investir autrement, par exemple en achetant des parts de SCPI en nue-propriété. Voici comment il fonctionne et ce qu’il faut savoir avant de l’utiliser.
Usufruit et nue-propriété : qui a quels droits ?
La pleine propriété d’un bien réunit trois droits : l’utiliser, en percevoir les revenus et en disposer (le vendre ou le donner). Le démembrement répartit ces droits entre deux personnes :
- l’usufruitier peut utiliser le bien (y habiter) ou en percevoir les revenus (les loyers, les dividendes) ;
- le nu-propriétaire est propriétaire du bien, mais n’en a pas l’usage. Il deviendra plein propriétaire à la fin de l’usufruit.
Les charges sont aussi partagées. En principe, les grosses réparations (gros murs, toiture entière, poutres) incombent au nu-propriétaire ; l’entretien courant revient à l’usufruitier (articles 605 et 606 du Code civil). Une convention peut aménager cette répartition.
Comment l’usufruit prend fin
L’usufruit est le plus souvent viager : il s’éteint au décès de l’usufruitier. Il peut aussi être temporaire, pour une durée fixée à l’avance (par exemple 10 ou 15 ans).
À la fin de l’usufruit, le nu-propriétaire devient plein propriétaire sans payer de droits ni d’impôt (article 1133 du CGI). C’est ce qui fait l’intérêt du démembrement pour transmettre.
Le barème fiscal : la valeur dépend de l’âge
Pour calculer les droits de donation ou de succession, la valeur de l’usufruit et de la nue-propriété est fixée par un barème légal (article 669 du CGI), selon l’âge de l’usufruitier :
| Âge de l’usufruitier | Usufruit | Nue-propriété |
|---|---|---|
| Moins de 21 ans | 90 % | 10 % |
| De 21 à 30 ans | 80 % | 20 % |
| De 31 à 40 ans | 70 % | 30 % |
| De 41 à 50 ans | 60 % | 40 % |
| De 51 à 60 ans | 50 % | 50 % |
| De 61 à 70 ans | 40 % | 60 % |
| De 71 à 80 ans | 30 % | 70 % |
| De 81 à 90 ans | 20 % | 80 % |
| 91 ans et plus | 10 % | 90 % |
Un usufruit temporaire vaut 23 % de la pleine propriété par période de dix ans, quel que soit l’âge.
Exemple : donner la nue-propriété d’un appartement
Un parent de 65 ans possède un appartement de 300 000 €. Il donne la nue-propriété à ses deux enfants et garde l’usufruit : il continue à y habiter ou à percevoir les loyers.
- La nue-propriété vaut 60 % de 300 000 €, soit 180 000 € ;
- chaque enfant reçoit 90 000 €, couverts par l’abattement de 100 000 € par enfant ;
- aucun droit de donation n’est dû (hors frais de notaire) ;
- au décès du parent, les enfants deviennent pleins propriétaires d’un bien qui vaut peut-être davantage, sans droits supplémentaires.
Plus la donation est faite tôt, plus la part taxable est faible. Elle utilise aussi les abattements, qui se renouvellent tous les quinze ans.
Les autres usages du démembrement
- Investir en nue-propriété : acheter la nue-propriété d’un logement ou de parts de SCPI avec une décote, sans revenus pendant la durée du démembrement, puis récupérer la pleine propriété au terme. Les biens détenus en nue-propriété ne sont en principe pas taxés à l’impôt sur la fortune immobilière (IFI) : c’est l’usufruitier qui déclare la valeur en pleine propriété (article 968 du CGI), sauf exceptions.
- Protéger le conjoint : au décès, le conjoint survivant peut recevoir l’usufruit de la succession, les enfants la nue-propriété.
- Clause bénéficiaire démembrée en assurance vie : le conjoint reçoit le capital en quasi-usufruit (il peut l’utiliser librement), les enfants reçoivent une créance sur sa succession (article 587 du Code civil).
Les points de vigilance
- Le démembrement engage sur la durée : le nu-propriétaire ne peut pas vendre seul le bien, et l’usufruitier non plus. Une vente suppose l’accord des deux.
- Les relations familiales comptent : répartition des travaux, des impôts, de l’entretien. Une convention écrite évite les conflits.
- Certaines opérations sont encadrées : l’administration peut remettre en cause un démembrement organisé uniquement dans un but fiscal, et certaines situations entre proches font l’objet de présomptions (article 751 du CGI).
- Un acte notarié est nécessaire pour les biens immobiliers.
Faire le point avec un conseiller à Blagnac
Le démembrement est un outil puissant, mais il doit s’inscrire dans une stratégie globale : revenus nécessaires pour vous, protection du conjoint, équilibre entre les enfants. Chez Ovalie Consulting, nous étudions avec vous l’opportunité d’un démembrement et nous coordonnons sa mise en place avec votre notaire.
Vous souhaitez transmettre un bien tout en gardant ses revenus ? Prenez rendez-vous pour un bilan patrimonial.
À lire aussi : Donations : transmettre son patrimoine en utilisant les abattements et notre page Transmettre votre patrimoine.
Cet article est fourni à titre d’information et ne constitue pas un conseil personnalisé. Les règles fiscales citées sont celles en vigueur à la date de publication et peuvent évoluer. L’exemple est simplifié et ne tient pas compte des donations antérieures ni des frais d’acte. L’investissement en SCPI comporte un risque de perte en capital et de liquidité. Ovalie Consulting – Conseiller en Investissements Financiers, membre de l’ANACOFI – ORIAS n° 12068927.
Sources : article 669 du CGI ; article 1133 du CGI ; article 968 du CGI ; article 606 du Code civil ; article 587 du Code civil ; article 779 du CGI.
À propos de l’auteur
Frédéric Fernandez
Président d’Ovalie Consulting, conseiller en gestion de patrimoine à Blagnac / Toulouse. Conseiller en Investissement Financier (CIF), membre de l’ANACOFI, ORIAS n°12068927.
